Od 11 lipca 2025 roku na deweloperów czekają spore zmiany – wchodzi w życie tzw. ustawa o jawności cen. Czy rynek nieruchomości stanie się bardziej przejrzysty i co grozi za niedostosowanie się do nowych przepisów? Sprawdź to!
Jakie zmiany czekają deweloperów? Ustawa o jawności cen mieszkań a nowe obowiązki deweloperów
Nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, która powszechnie nazywana jest ustawą o jawności cen, weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Co oznacza dla firm deweloperskich? Na pewno większą ilość formalności, dlatego sprawdźmy, co dokładnie się zmieni.
Przyjrzyjmy się najważniejszym obowiązkom, jakie ustawa nakłada na deweloperów:
- Głównym powodem zmian w ustawie deweloperskiej jest jawność i przejrzystość cen nieruchomości.
- Ustawa o jawności cen nakłada na przedsiębiorcę obowiązek posiadania własnej strony internetowej.
- Kolejnym obowiązkiem deweloperów będzie codzienne wysyłanie pliku z aktualnymi cenami nieruchomości. Należy założyć konto na rządowej platformie dane.gov.pl i przesłać cennik. Celem ma być stworzenie publicznej bazy na temat cen inwestycji. W praktyce może to oznaczać konieczność posiadania wewnętrznych systemów np. CRM czy CMS, które następnie zostaną zintegrowane z rządowym portalem.
- Warto podkreślić jeszcze jedną kwestię – deweloper ma obowiązek utrzymywać stronę internetową z ofertą i ceną aż do momentu sprzedaży i przeniesienia własności wszystkich lokali w ramach danej inwestycji. Oznacza to, że podpisanie umów rezerwacji nie wystarczy. Jeśli inwestycja składa się z np. 20 lokali mieszkalnych, oznacza to, że dopiero sprzedaż ostatniego zwalnia przedsiębiorcę z obowiązku publikowania ceny za nieruchomość na własnej stronie internetowej.
Uwaga! Warto podkreślić, że tzw. ustawa deweloperów o jawności cen mieszkań dotyczy jedynie sprzedaży lokali mieszkalnych. Dlatego, jeśli zajmujesz się sprzedażą apartamentów inwestycyjnych, które uznawane są za lokale niemieszkalne, nie masz obowiązku publikacji cen. W tym przypadku kluczowym aspektem jest określenie, czy lokal można uznać za mieszkalny, czy też nie. W razie wątpliwości warto skontaktować się z prawnikiem, aby nie narazić się na potencjalne kary.
Jeszcze jednym kruczkiem może być to, że obowiązkiem dewelopera jest publikowanie cen ofertowych, a nie koniecznie transakcyjnych, czyli tych, za które ostatecznie sprzedał mieszkanie lub dom.
Jak dopasować stronę do nowych przepisów?
Ustawa o deweloperach nakłada obowiązek posiadania własnej strony internetowej – profil w serwisie ogłoszeniowym to już za mało! To nie koniec zmian.
Strona internetowa dewelopera powinna zawierać kilka istotnych elementów, takich jak:
- cenę za m² sprzedawanego mieszkania lub domu;
- cenę całkowitą lokalu mieszkalnego;
- wszystkie dodatkowe koszty wymagane podczas zakupu np. opłaty przyłączeniowe, opłaty administracyjne, dopłaty za media czy nawet opłaty notarialne, czyli po prostu wszelkie dodatkowe opłaty, za które płacić będzie nabywca nieruchomości;
- cenę za pomieszczenia przynależne np. za miejsce postojowe, piwnicę czy komórkę lokatorską, jeśli nie zostały wliczone w cenę nieruchomości;
- wartość podatku VAT, która zostanie doliczona – dlatego najlepiej, aby ceny były podane netto i brutto, aby klient nie musiał samodzielnie obliczać ostateczną kwotę;
- pełne informacje na temat lokalizacji inwestycji – czyli adres lub opis lokalizacji, atutem będzie dodanie również wizualizacji czy też mapy interaktywnej;
- historię cen – w razie zmiany ceny deweloper jest zobowiązany do uaktualnienia ceny na swojej stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany; wszystkie wcześniejsze ceny również muszą być widoczne na stronie – mogą być archiwizowane; deweloper powinien wyświetlić na stronie internetowej, jaka była najniższa cena za lokal mieszkalny w ciągu ostatnich 30 dni kalendarzowych.
Zgodnie z art. 19a ustawy deweloperskiej Twoja strona internetowa musi zawierać także ogólny prospekt informacyjny. Powinny znaleźć się tam informacje o firmie deweloperskiej i inwestycji. Najlepiej, aby prospekt był dostępny na stronie z możliwością pobrania pliku w PDF.
Oprócz tego na stronie dewelopera należy dodać pełne dane kontaktowe – imię i nazwisko lub nazwę firmy, NIP, adres siedziby lub biuro sprzedaży, a także dane kontaktowe takie jak numer telefonu czy adres e-mail.
Ustawa o jawności cen mieszkań a platformy ogłoszeniowe – co warto wiedzieć?
Jeśli dodawałeś ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości deweloperskiej jedynie w Social Mediach czy na platformach ogłoszeniowych, musisz nieco zmienić swoją strategię promocji oferty.
Zgodnie z przepisami dostępnymi w tzw. ustawie deweloperów o jawności cen, konieczne jest dodanie linku do swojej strony internetowej w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży.
Poza tym nic się nie zmienia i nadal możesz publikować oferty mieszkań i domów na platformach ogłoszeniowych. Warto podkreślić, że w takich miejscach nie obowiązuje jawność cen mieszkań.
Kogo obejmą zmiany w ustawie deweloperskiej o jawności cen mieszkań?
Ustawodawca przewidział okres przejściowy, a to oznacza, że obowiązek związany z ujawnieniem cen dotyczy inwestycji sprzedawanych po 11 lipca 2025 rok. W przypadku rozpoczęcia sprzedaży przed tym terminem należy wdrożyć zmiany zapisane w ustawie do dnia 11 września 2025 roku.
Zmiany w ustawie deweloperskiej już po okresie przejściowym obejmą:
- firmy deweloperskie,
- przedsiębiorców, którzy nie są deweloperami, jeśli przedmiot umowy sprzedaży powstał w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie prawa na nabywcę przenoszone są po raz pierwszy.
Dlatego jeśli jesteś przedsiębiorcą i realizujesz inwestycje deweloperskie takie jak np. budowa i sprzedaż tylko jednego domu, budynku wielorodzinnego czy całego osiedla, to jesteś zobowiązany do przestrzegania nowych obowiązków związanych z jawnością cen mieszkań i domów. Niezależnie od tego, czy prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, czy też działalność w formie spółki prawa handlowego.
Jakie korzyści zapewnia jawność cen mieszkań dla nabywców?
Należy zdawać sobie sprawę z tego, że nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej sprawia, że widoczna cena jest wiążąca. Dlatego nabywca ma prawo domagać się zakupu lokalu mieszkalnego właśnie po cenie wskazanej na stronie. Nawet jeśli rozbieżność cenowa na stronie internetowej i na umowie wynikła z błędu czy opóźnień podczas aktualizacji oferty. Nabywca uzyskuje prawo do żądania zawarcia umowy po korzystniejszej dla niego cenie.
Inną zaletą tzw. ustawy o jawności cen mieszkań jest możliwość wejścia na stronę dane.gov.pl, na której dostępny jest arkusz do pobrania, składający się ze wszystkich inwestycji. To znacznie przyspiesza analizę cen i proces poszukiwania inwestycji dopasowanej do budżetu potencjalnego nabywcy.
Jakie jeszcze korzyści zyskują kupujący?
- Przejrzystość cen – koniec z negocjowaniem w ciemno.
- Eliminacja ryzyka naliczania dodatkowych opłat.
- Zmniejszone ryzyko zakupu mieszkania po sztucznej promocji.
Ustawa deweloperska o jawności cen za mieszkanie ma sprawić, że osoba zainteresowana zakupem lokalu mieszkalnego może poznać pełne koszty jeszcze przed nawiązaniem pierwszego kontaktu z deweloperem.
Co grozi za niedopełnienie obowiązków?
Niedopełnienie obowiązków będzie stanowić naruszenie zbiorowych interesów konsumentów na podstawie art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W konsekwencji Prezes UOKiK może wezwać do natychmiastowego usunięcia nieprawidłowości, wszcząć postępowanie administracyjne, a nawet nałożyć na dewelopera i przedsiębiorcę karę finansową w wysokości 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Karze podlega zarówno niestosowanie jawności cen mieszkań, jak i naruszenie obowiązku związanego z przekazywaniem danych do portalu dane.gov.pl.
W razie niezgodności między ceną na stronie a tą zawartą w umowie nabywca ma prawo żądać sprzedaży nieruchomości po korzystniejszej dla niego cenie.
